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来源：源Sight

作者 | 王言

最近 ，很多老牌高星酒店
，开始转型焕新，发力中高端赛道
。

4月14日 ，原无锡山明水秀大酒店正式焕新为亚朵酒店。据媒体报道
，山明水秀大酒店作为本地知名四星级酒店，积淀了商务会议资源与市场口碑 ，全新的亚朵则以3.5版本为基础进行个性化住宿设计 。

与此同时，近些年
，或是基于运营压力，亦或是出于优化资源配置 ，盘活资产与现金流
，广东 、四川
、上海等多地星级酒店相继与华住、亚朵等酒店集团达成品牌合作与升级改造
。

中高端酒店开始成为高端存量酒店焕新的新选择，这背后伴随着酒店行业供需关系的不断调整 ，以及市场竞争激烈程度的变化。

不过
，各大中高端酒店集团在稳固中高端基本盘 、下沉整合老旧高星资产的同时，也在悄悄向上布局 ，加码高端乃至奢华酒店赛道 。

老牌高星酒店的转型

这几年
，高档酒店业态发生最明显的变化之一，就是品牌变更 ，改换门庭。

亚洲旅宿大数据研究院的数据显示
，2025年，共有1887家中档及以上定位的酒店进行品牌变更
。上述品牌大多通过改造存量物业的方式降低成本、缩短开业周期。

在此之外 ，根据上述数据，其中21%的酒店3年换牌
，甚至有部分酒店物业一年多次换牌 。比如在山明水秀大酒店之外，其实还有不少高星酒店改换赛道
。

2025年10月 ，深圳福田区华强北的圣廷苑酒店更名为城际酒店。据了解
，这座运营24年的老牌五星级商务酒店，由业主中洲控股与酒店管理集团合作 ，以轻资产模式改造升级
，以降低运营成本并提升资产效率 。此外，酒店相邻的圣廷苑世纪楼已同步改造为全季酒店 ，同样采用轻资产运营
。

来源：小红书

差不多的时间
，已停业的顺德新世界酒店发布公告将进行升级改造，在完成业主变更后 ，与华住集团签约
，双方启动顺德新世界酒店改造项目“清晖荟 ”，并引进华住集团旗下的桔子水晶酒店。

更早之前 ，在停止运营近2年之后，成都的一代地标酒店——银河王朝大酒店换牌为桔子酒店
，重返市场；作为上海最早涉外星级酒店之一的田林宾馆也翻新为桔子酒店 。

出现上述情况的原因，除了存量酒店硬件老化
、原业主面临经营压力之外 ，更多的原因
，还是在于整个酒店行业环境的变化
。

供需关系调整

过去很多年来，酒店类资产作为能够带来稳定的现金流 ，同时具有抵御通胀、资产增值的特质
，一直是大宗投资的热门交易类别。

不过，近几年 ，酒店行业经历重大冲击
，价值不断滑落 。比如在地产红利时代，地产商为了拿地 ，需要按照相关要求配建酒店
，同时酒店的出现，也能够潜在推高周边商业和住宅的价格潜力
。在此情况下 ，大量高星酒店成批量出现。

而当下，随着行业政策和环境的变化
，不少开发商陷入流动性危机，开始不断抛售酒店资产套现 。

以2026年3月为例 ，据迈点研究院不完全统计
，这期间共有60家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店有12家 ，拍卖价格在5000万元-1亿元的酒店有13家
，拍卖价格5000万元以下35家，统计周期内共有1家酒店项目成交。

这一现象的背后 ，是市场供需关系变化后
，中高端酒店增速的放缓
。

数据显示，截至2025年末 ，中国内地中档及以上层级在营酒店总数已达8.4万家
，客房供给规模超过907万间，同比增速约为7.7% ，大幅低于过往十年12.7%的平均复合增速，增速水平触及近十年最低点。此外
，2025年内新开业中档及以上酒店10157家，新增客房规模91.6万间 ，较2024年下降约3.8% 。

另外
，中国旅游饭店业协会发布的数据显示，2024年我国关店比例最高的不是经济型酒店 ，而是中端及高端酒店
。这一年
，共有超过1000家中档及以上档次酒店停业，客房约10万间。

这些数据都说明 ，在中高端酒店业态增速开始放缓时
，酒店投资者 、运营方要变得更加关注整体的经营回报以及稳定性 。

与此同时，随着酒店品牌不断进行产品升级和创新 ，其在服务
、体验、设计等方面不断提升
，逐渐有了一定的特色和品质
。

在当前环境下，预算收紧 、商旅人士的差旅报销额度受到压缩 ，他们也开始从高端酒店转向这类品牌。毕竟，这些酒店价格相对更低
，但仍能维持一定的品质与格调 。

全季亚朵却在反着来

有意思的是，在老牌高星酒店换牌为中端市场的同时 ，其实全季和亚朵都在不断向高端领域试探
。

2024年10月
，亚朵集团正式推出高端生活方式品牌萨和酒店。去年末，其在广州金融城开出了在当地第一家萨和酒店 。

据媒体报道 ，此前已开业的上海北外滩萨和酒店在爬坡期表现亮眼
，该酒店营业的第三个月，均价接近1000元 ，出租率在90%左右
，RevPAR（平均可出租客房收入）约为900元
。据萨和酒店加盟手册，其单房造价约20万元 ，模型测算回报年限约4.1年。

除了萨和酒店之外
，在高档酒店领域，亚朵还推出了亚朵S；在豪华领域 ，则布局有A.T.HOUSE嘉邸这一品牌 。

根据财报，截至去年末
，亚朵旗下的A.T.HOUSE嘉邸数量为1家
、萨和3家、亚朵S为89家。

来源：亚朵财报

全季的母公司华住集团入局高端市场的时间则更早
。财报显示，在高档酒店领域 ，全季集团拥有花间堂 、禧玥酒店
、美爵酒店和施柏閣等品牌；在奢华酒店则已开设施柏阁和宋品酒店。

去年底
，在成立20周年大会上，其宣布推出全新品牌“全季大观
” 。该品牌可以看作是全季品牌的升级版 ，目标客群为对住宿体验和文化氛围有更高需求的消费者
。

根据财报
，截至去年末，全季大观品牌已有5家门店待开业。此外 ，华住集团的高档、奢华酒店的数量分别为166家和19家
，待开业酒店为121家和3家 。

来源：全季财报

促成上述现象的原因，依然在于当前酒店行业的供给错配 ，老牌四五星在服务 、体验方面变得僵化
，而新中产
、年轻商旅客群却开始追求文化、在地化等小而美的服务
。

同时，当前行业正处于加速出清的周期 ，中小单体 、老五星酒店开始淘汰，头部连锁品牌自然想要逆势扩张、抢占份额。而这也是在当前酒店行业仍面临价格挤压的情况下
，其实现战略卡位
、品牌向上、构建全矩阵品类，以及提升溢价水平的举措 。

以萨和酒店为例 ，亚朵酒店在财报中披露
，截至2025年第三季度，萨和酒店的平均可出租客房收入（RevPAR）超过900元
。

不过 ，这一过程的参与者并非只有国内的新势力品牌。2026年伊始
，各大国际头部酒店集团加速下沉中国存量市场，开启新一轮精细化竞争 。

今年一季度 ，洲际?佳阁 、新罗?汇纹
、科林西亚等一众全新品牌相继登陆中国市场
，完成首店落地或官宣
。不过，其扩张逻辑已发生明显变化 ，重资产新建逐步退潮
，存量焕新、品牌换牌 、物业改造等成为外资酒店布局中国的方向之一。

而从海内外品牌仍在加码中高端业态的动作可以看出，虽然各个酒店品牌的RevPAR
、 ADR（日均房价）以及平均入住率等数据持续承压 ，行业也存在着结构性的增长机遇 。

除了继续下沉市场，并寻找高铁沿线、新兴城市等高潜力区域之外
，和国际化品牌抢食高端市场，主动冲击高端赛道 、与国际品牌争夺高端市场份额 ，已然成为本土酒店品牌的重要发力方向。

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